綜合體競爭升溫 天津商業地產進入爆發期

綜合體競爭升溫 天津商業地產進入爆發期

盡管在全球經濟的持續影響下，許多公司對寫字樓市場還持有觀望態度，但租賃成交量在今年上半年呈現出增長趨勢。自年初至今，無新項目入市，目前寫字樓總存量約100萬平方米。一些甲級寫字樓項目lv包包款式目錄http://www.twlvstore.com/已達到歷史最低的空置率，如津匯廣場1座和2座，空置率為2%和3%。整體市場空置率在第二季度微幅下降1%，達到15.3%。由于預計2012年不會有新項目進入市場，整體租金將有可能在下幾個季度保持穩定。但作為占據天津甲級寫字樓市場70%體量的天津環球金融中心，其開發商將有可能進一步實行一些市場策略來提高其項目的吸納量。因此，甲級寫字樓租金的增長勢頭預計將受其影響而dior包包型錄http://www.twlvstore.com/category-big-5.html放緩。而其他寫字樓項目的業主在租金戰略的調整方面將可能繼續持觀望態度第二季度，內資租戶仍然為寫字樓租賃市場的主要推動力，占總成交的近80%，其中以金融類及貿易類公司表現最為活躍，并多集中在友誼路分市場。市場整體租金微幅增長0.8%，為人民幣每平方米每天4.1元。此外，由于施工進度、搬遷問題以及政府對于基礎設施建設的部署等因素，天津特別是海河沿岸分市場項目將面臨入市延期等問題。由天津一商友誼運營的天津友誼精品廣場于2012年4月正式開業，為市場增加了約50000平方米的零售面積，開業入駐率接近100%。該項目定位為中高端，在首層引進了萬寶龍、Bally、HUGO BOSS等高端品牌。盡管本季度有新增供應入市，但得益于新項目的高入駐率和零售商活躍的租賃需求，市場整體空置率繼續下降，從一季度的3.7%降至二季度的3.4%。在新增供應的帶動下，第二季度租賃需求持續活躍，中高端奢侈品品牌、快時尚品牌及餐飲品牌積極擴張。未來零售市場的競爭壓力將加大，業態陳舊、硬件設施差及缺乏零售運營經驗的項目將面臨考驗。升級改造、調整租戶組合將成為這些項目順應市場、提高競爭力的策略綜合體已成為一種主流地產開發趨勢，未來三年的甲級寫字樓新增供應中約有65%的項目位于綜合體項目中。未來高品質項目的相繼入市，或將拉升整體市場的平均租金，但市場競爭壓力增大將使得入住率在未來兩至三年內受到下行壓力影響，從而使得現有項目的租金上漲幅度受到抑制在中高端零售物業市場方面，預計2012年下半年天津中高端商業項目新增供應約為28萬平方米。隨著天津環城四區基礎設施建設的逐步完善，非傳統區域將形成很多新興商圈，零售商也將越來越關注這些充滿機會的區域。此外，消費者對購物體驗和環境的要求逐漸提高，多元化的購物場所將成為主要發展趨勢，新型的消費模式將對傳統商業模式形成挑戰相對高端寫字樓、商用物業市場來說，2012年內天津高端服務式公寓租賃市場稍顯沉寂，預計下半年無新增項目入市，未來市場需求將主要以吸收現有存量為主。不過，外資企業的在津擴張及投資將有望帶動服務式公寓租賃市場的發展，整體市場競爭日趨激烈，運營商不斷努力改善服務和設施，以爭取更多的市場份額。一批由小業主持有的高端銷售型服務式公寓物業逐漸進入二手租賃市場，該類產品因具有一定的價格優勢，預計將對現有服務式公寓租賃市場帶來一定的競爭壓力。